10월 20일부터 부동산 규제 더 강화된다! 서울 전역 및 경기 12곳 토지거래허가구역 지정, 대출 한도도 줄어든다

앞으로는 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 집을 사거나 땅을 거래할 때 더 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 주택담보대출 한도도 줄어들어, 투기 세력을 막고 부동산 시장을 안정시키겠다는 정부의 강력한 의지가 담긴 이번 대책은 10월 20일부터 본격적으로 시행된다.

이번 대책으로 인해 서울 전역과 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된다. 기존에 지정된 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 그 지위를 유지한다. 또한, 이 지역들에서는 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 거래할 때 토지거래허가구역으로 묶여 허가를 받아야만 거래가 가능해진다.

토지거래허가구역 지정의 효력은 10월 20일부터 발생한다. 따라서 이 날짜 이후부터 해당 지역에서 아파트 등 부동산을 거래하려면 계약 체결 전에 반드시 허가관청으로부터 허가를 받아야 한다. 만약 10월 20일 이전에 계약을 체결했다면 별도의 허가나 실거주 의무가 부과되지 않는다.

이번 대책의 또 다른 핵심은 부동산 금융 규제 강화다. 수도권 및 규제지역에서 주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 축소된다. 시가 15억 원 이하 주택은 기존과 같이 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 대출 한도가 줄어든다. 또한, 수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 그 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되므로 주의가 필요하다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한도 내년 1월부터 15%에서 20%로 조기 상향 조정된다.

정부는 부동산 불법행위를 근절하기 위한 범정부 대응체계도 강화한다. 국토부는 가격 띄우기 등 허위 신고를 막기 위해 기획 조사를 실시하고 신고센터를 운영하며, 금융위원회는 사업자 대출 용도 외 유용에 대해 전수 조사한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래와 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하고, 경찰청은 집값 띄우기, 부정 청약 등 부동산 범죄 특별 단속에 착수한다.

한편, 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 공급하기 위한 ‘9.7 주택공급 확대방안’ 후속 조치도 올해 안에 마무리한다는 계획이다. 민간 정비사업 절차 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 관련 법률 제·개정안을 조속히 통과시키고, 노후 청사 및 국공유지를 활용한 주택 공급 방안도 마련한다.

이번 부동산 시장 안정화 대책과 관련하여, 규제지역 지정 시 전매 제한은 지정 공고일부터 즉시 적용되며, 지정일 당시 분양권 기 소유자에게는 1회에 한해 전매가 허용된다. 청약 규제 또한 강화되어 1순위 당첨 자격 요건이 엄격해지고 가점제 적용 비율이 확대되며, 일정 기간 재당첨이 제한된다. 정비사업의 경우 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다.

정부 관계자는 “주택 시장 안정의 골든타임을 놓치면 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”며, “주택 시장 안정을 정부 정책의 최우선 순위로 두고 관계 부처가 총력 대응하겠다”고 밝혔다.