서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정되면서, 16일부터 수도권 및 규제 지역의 주택담보대출 한도가 조정된다. 이제 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능하다. 또한, 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되며 스트레스 금리 하한이 3%로 상향 조정된다.
이번 대책은 가계부채 증가를 억제하고 주택 시장의 과열을 막기 위해 마련되었다. 금융위원회는 지난 6월 27일 발표한 대책 이후 가계대출 증가세가 안정화되었지만, 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세가 지속되고 있다는 점을 우려하여 선제적인 대출 수요 관리 방안을 내놓았다.
새로운 대출 한도는 다음과 같이 적용된다. 수도권 및 규제 지역 내 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 주택담보대출이 가능하다. 하지만 15억 원을 초과하여 25억 원 미만인 주택의 경우, 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대한 대출은 2억 원으로 제한된다. 이러한 조치는 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 강력하게 관리하겠다는 방침이다.
또한, 대출 상환 능력을 평가하는 차주 DSR 산정 방식도 강화된다. 앞으로는 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하여 실제 대출금리에는 반영되지 않는 일정 수준의 스트레스 금리가 가산된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출에는 3%로 높아진다. 이를 통해 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 확대되는 효과를 일정 부분 상쇄할 수 있을 것으로 예상된다.
1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액도 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제 지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 추이를 보며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정되었던 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.
이번 규제 지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주의 규제 지역 내 주택 구입도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 규제 시행 이전에 주택 매매 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해를 최소화할 계획이다. 또한, 금융위와 관계기관은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착하도록 적극적으로 관리할 예정이다. 금융 당국은 일선 창구에서 소비자들의 혼선이 발생하지 않도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다.
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