10월 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶이면서 부동산 시장에 상당한 변화가 예상된다. 특히 주택담보대출 한도가 축소되고, 부동산 불법행위 근절을 위한 감독기구 설치 등 강력한 대책이 시행될 예정이다.
**규제지역 확대, 누가 영향을 받나?**
이번 대책으로 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 그대로 규제지역으로 유지되는 가운데, 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된다. 경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시이다. 또한, 이들 지역의 아파트와 해당 단지 내 연립·다세대주택은 토지거래허가구역으로 신규 지정되어 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 한다.
**주택담보대출 한도 축소, 이제 얼마까지 받을 수 있나?**
이번 대책의 핵심 중 하나는 주택담보대출 한도 축소이다. 수도권 및 규제지역 내에서 주택 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주담대 한도는 현행 6억 원으로 유지된다. 하지만 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 대폭 축소된다. 이는 과도한 유동성이 부동산 시장으로 유입되는 것을 막기 위한 조치이다. 또한, 수도권 및 규제지역 내 주담대에 적용되는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 은행권 주담대 위험가중치 하한도 15%에서 20%로 상향 조정되며, 이는 내년 1월부터 조기 시행된다.
**부동산 불법행위 근절, 어떤 조치가 시행되나?**
정부는 가격 띄우기 등 부동산 불법행위를 근절하기 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치한다. 국토교통부는 허위 신고가 거래 후 해제되는 수법의 가격 띄우기를 근절하기 위해 기획조사를 실시하고 신고센터를 운영할 계획이다. 금융위원회는 사업자대출의 용도 외 유용 실태에 대해 전수조사하여 대출 규제 우회 사례를 점검하고 관리 감독을 강화한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가주택 취득 거래와 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하고, 시세 조작 중개업소 등도 집중 점검한다. 또한, 국세청 7개 지방청에 정보수집반을 가동하여 주택시장 과열 지역의 탈세 정보를 수집하고, 경찰청은 부동산 범죄 특별단속에 착수하여 집값 띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄를 단속한다.
**주택 공급 확대, 5년간 135만 호 공급 목표**
이와 함께 정부는 향후 5년간 수도권 135만 호 주택을 차질 없이 공급하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에 속도를 높여 올해 안에 모두 추진하기로 했다. 이를 위해 민간 정비사업 절차 및 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의할 예정이다. 또한, 노후 청사, 국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안을 마련하고, LH 개혁 방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등 구체적인 공급 방향을 확정할 계획이다. 서울 우수 입지에 위치한 노후 영구임대주택 재건축, 도심 내 신축 매입 임대 주택 모집 공고 마무리, 서울 성대 야구장, 위례업무용지, 한국교육개발원 등 공공기관 부지를 활용한 주택 공급도 차질 없이 추진된다. 수도권 공공택지 내 올해와 내년 분양 물량 계획도 발표할 예정이며, 수도권 신규 택지 30,000호의 입지 발표도 검토한다. 수도권 공공지원 민간임대 주택 착공을 위해 기금 출자 심사 및 신규 공모에 착수하며, 서리풀지구, 과천지구 등 서울 강남권 인접 우수 입지 공공택지의 착공도 최대한 앞당길 계획이다.
**유의사항 및 추가 정보**
규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매가 허용된다. 규제지역 지정 시 청약 통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화되며, 가점제 적용 비율 확대 및 청약 당첨 시 일정 기간 재당첨 제한이 발생한다. 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 청약 규제가 적용된다. 정비사업의 경우 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용되며, 규제지역 지정 공고일 당시 조합 설립 인가된 재건축 구역 및 관리처분계획 인가된 재개발 구역부터는 조합원 지위 양도가 불가하다. 토지거래허가구역 지정 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생한다. 이에 따라 10월 20일부터 토지거래허가구역 내 아파트 등 거래를 하고자 하는 자는 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 자는 허가받을 의무가 부과되지 않으며 실거주 의무 또한 부과되지 않는다.
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