주택담보대출 한도 줄고 DSR 강화…내 집 마련, 이제 어떻게 준비해야 할까?

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 수도권과 규제 지역에서 주택을 구매하려는 사람들의 대출 조건이 까다로워진다. 특히 시가 15억 원을 초과하는 주택을 구매할 때 주택담보대출(주담대) 한도가 크게 줄어들기 때문에, 내 집 마련을 계획하고 있다면 이러한 변화를 반드시 알아두어야 한다.

가장 눈에 띄는 변화는 주택담보대출 한도 축소다. 수도권 및 규제 지역에서 시가 15억 원 이하인 주택을 구매할 경우 주담대 한도는 기존과 동일하게 6억 원으로 유지된다. 하지만 시가 15억 원 초과~25억 원 미만 주택의 경우, 주담대 한도가 4억 원으로 줄어들며, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 대출 한도가 2억 원으로 제한된다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지를 보여준다.

또한, 1주택자의 전세대출에도 변화가 생긴다. 이달부터 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 심사하겠다는 의미다. 현재 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 수도권 및 규제 지역 주담대에 한해 3%로 상향 조정되는 것도 눈여겨봐야 할 부분이다. 이 조치는 실제 대출 금리에는 영향을 주지 않지만, 차주별 대출 한도 산정 시 금리 변동 가능성을 미리 반영하여 향후 금리가 인하될 때 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.

이번 규제 지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 더욱 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV(주택가격 대비 대출 가능 비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주가 규제 지역 내 주택을 구입하는 것 또한 제한된다. 뿐만 아니라, 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

정부는 이러한 대출 규제 강화 조치를 11월 16일부터 즉시 시행 가능한 것부터 적용하고, 후속 조치가 필요한 부분은 최대한 신속하게 추진한다는 방침이다. 다만, 이미 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 경우에는 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해를 최소화하기 위한 경과 규정이 마련될 예정이다.

금융위원회와 관계기관은 이번 대책 발표 이후 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링할 계획이다. 또한, 금융당국, 관계기관, 금융권은 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 성공적으로 안착할 수 있도록 관리해 나갈 예정이다. 일선 창구에서 소비자들이 혼선이나 불편을 겪지 않도록 금융회사 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다.