새롭게 바뀌는 부동산 규제, 꼼꼼히 챙겨 혜택 받으세요

앞으로 수도권과 일부 경기도 지역에서 부동산 거래 시 더 꼼꼼한 확인이 필요해진다. 정부는 최근 가팔라지는 주택 가격 상승세와 매매 거래량 증가에 대응하기 위해 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 확대 지정하고, 주택담보대출 규제도 강화한다고 밝혔다. 이번 대책으로 더 많은 시민이 부동산 시장 변화에 영향을 받게 된 만큼, 나에게 해당하는 혜택과 주의사항을 미리 알아두는 것이 중요하다.

**어떤 지역이 새롭게 규제 지역으로 지정되나요?**

이번 조치로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정된다. 기존에 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 유지된다. 새로 지정되는 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역은 다음과 같다.

경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다.

이와 함께 투기과열지구와 동일한 지역에 있는 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택은 토지거래허가구역으로 신규 지정된다. 이러한 지정은 최근 주택가격 및 지가 상승률, 거래 동향 등을 종합적으로 고려하여 주택시장 과열이 발생했거나 과열 우려가 있는 지역을 중심으로 이루어진다.

**주택담보대출, 이제 어떻게 바뀌나요?**

부동산 시장으로의 과도한 자금 유입을 막기 위해 주택담보대출 규제도 강화된다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 조정된다.

* 시가 15억 원 이하 주택: 현행과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하다.

* 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택: 대출 한도가 4억 원으로 축소된다.

* 시가 25억 원 초과 주택: 대출 한도가 2억 원으로 축소된다.

또한, 수도권과 규제지역 내 주담대에 적용되는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받는 경우, 전세 대출 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 은행권 주담대 위험가중치 하한 역시 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 1월부터 15%에서 20%로 상향 시행된다.

**부동산 불법행위, 어떻게 단속되나요?**

정부는 부동산 시장의 공정하고 투명한 거래 질서 확립을 위해 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고 범정부 대응체계를 강화한다. 국토부는 가격 띄우기 등 허위 신고를 근절하기 위한 기획조사와 신고센터를 운영하며, 혐의 발견 시 수사를 의뢰하는 등 엄정 조치할 계획이다. 금융위원회는 사업자대출 용도 외 유용 실태에 대한 전수조사와 함께 대출 규제 우회 사례에 대한 관리 감독을 강화한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래, 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하고, 시세 조작 중개업소 등도 집중 점검한다. 경찰청 또한 부동산 범죄 특별 단속에 착수하여 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 관련 범죄를 단속한다.

**주택 공급 확대, 어떻게 진행되나요?**

한편, 정부는 수도권 135만 호 주택을 차질 없이 공급하기 위한 ‘9.7 주택공급 확대방안’ 후속 조치 이행에도 속도를 높여 연내 추진하기로 했다. 민간 정비사업 절차·사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 국회와 긴밀히 협의할 예정이다. 또한, 노후 청사·국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안을 마련하고, LH 개혁 방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등 구체적인 공급 방향을 확정한다. 서울 우수 입지에 위치한 노후 영구임대주택 2만 3000호를 분양·임대 혼합형으로 재건축하는 사업 계획안도 마련된다. 이 외에도 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축 매입임대 7000호 모집 공고를 연내 마무리하고, 서울 성대 야구장, 위례 업무용지 등은 공공기관 예비타당성 조사를 면제하여 부지 매입 절차를 진행하는 등 서울 4000호 공급을 추진한다.

**알아두면 도움되는 규제 지역 지정 관련 일문일답**

* **전매 제한:** 규제지역 지정 공고일부터 즉시 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권을 이미 소유한 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.

* **청약 규제:** 규제지역 지정 시 청약 통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화되고, 가점제 적용 비율이 확대되며, 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있다. 이는 규제지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

* **정비사업 규제:** 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다. 지정 공고일 당시 조합설립 인가 또는 관리처분계획 인가된 구역은 조합원 지위 양도가 불가하며, 양수인은 현금 청산 대상이 된다. 또한, 투기과열지구 내 타 정비사업에서 조합원 분양 신청이 5년간 제한되며, 최초 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.

* **토지거래허가구역:** 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 허가받을 의무가 발생한다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우에는 허가 의무가 없으나, 10월 20일 이후 계약을 체결하는 경우에는 반드시 사전에 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있다.