이제 수도권 및 규제지역에서 일정 금액 이상의 주택을 구매할 때 주택담보대출 한도가 줄어든다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 축소된다. 또한, 1주택자의 전세대출도 이제 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되며, 스트레스 금리 하한이 3%로 상향 조정된다.
이번 조치는 주택 시장의 안정화를 위한 대출 수요 관리 방안의 일환으로 마련되었다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 대책을 발표하며, 가계부채 점검회의를 통해 이러한 내용을 확정했다. 이 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석했다.
가장 큰 변화는 주택담보대출 한도 축소다. 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행 6억 원을 유지한다. 하지만 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 대출 한도가 줄어든다. 이를 통해 고가 주택 구입 목적의 대출 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 방침이다.
또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.
1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분도 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.
이와 함께, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%)가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 생산적 금융을 촉진하기 위한 조치다.
새롭게 규제지역으로 지정된 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 받은 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.
이번 조치는 10월 16일부터 즉시 시행 가능한 것들은 바로 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 방침이다. 금융당국과 관계기관은 현장 점검을 통해 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착하도록 관리할 계획이다.
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