부동산 규제지역 확대, 대출·청약·거래 모두 달라진다!

이제 서울 전역과 분당, 과천 등 경기도 12개 지역 거주자들은 주택담보대출 한도가 줄어드는 등 더욱 엄격한 부동산 규제를 적용받게 된다. 정부가 최근 부동산 시장 불안 확산에 따라 이들 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 신규 지정했기 때문이다. 이번 대책으로 실수요자들의 내 집 마련 부담이 커질 수 있는 만큼, 어떤 변화가 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

이번 규제 강화의 핵심은 대출 규제 확대에 있다. 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 이하인 주택을 매수할 경우, 주택담보대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 축소된다. 또한, 시가 25억 원을 초과하는 주택에 대한 대출 한도는 2억 원으로 더 낮아진다. 특히, 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 시 적용되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받는 경우에도 전세대출 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되므로 주의가 필요하다. 이와 더불어 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조정 시기도 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 1월부터 시행된다.

신규 지정된 규제지역 내에서는 주택거래 및 청약 관련 규제도 강화된다. 토지거래허가구역으로 묶이는 지역은 10월 20일부터 아파트 거래 시 사전에 허가를 받아야 한다. 이는 계약 체결 전에 허가받아야 유효한 계약이 성립된다는 의미다. 또한, 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용되며, 이미 분양권을 소유한 당첨자나 매수자에게는 1회에 한해 전매가 허용된다. 청약 시에는 청약통장 가입 기간, 세대주 여부 등 1순위 자격 요건이 강화되고, 가점제 적용 비율이 확대되며 청약 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있다. 재건축·재개발 등 정비사업에도 변화가 있다. 재건축 조합원은 1인당 1주택까지만 공급받을 수 있으며, 조합설립 인가 또는 관리처분계획 인가된 구역은 조합원 지위 양도가 제한된다.

이번 부동산 대책에는 가격 띄우기 등 부동산 불법행위를 근절하기 위한 범정부 대응체계 강화 방안도 포함되었다. 국토교통부는 허위 신고를 통한 가격 띄우기를 막기 위해 기획조사와 신고센터를 운영하고, 혐의 발견 시 수사를 의뢰할 계획이다. 금융위원회는 사업자 대출의 용도 외 유용 실태에 대한 전수조사를 실시하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증한다. 또한, 경찰청은 집값 띄우기, 부정청약 등 부동산 범죄 특별 단속에 착수한다.

정부는 또한, 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위한 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에도 속도를 높여 올해 안에 모두 추진하기로 했다. 민간 정비사업 절차 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 관련 법률 제·개정안을 연내 통과시키기 위해 국회와 협의 중이며, 관계부처, 지자체, LH 등이 참여하는 주택공급점검 TF를 통해 공급 과제별 진행 상황을 점검하고 애로 사항을 해소할 계획이다. 노후청사, 국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안 마련과 함께 서울 우수 입지의 노후 영구임대주택 재건축, 도심 내 신축 매입 임대 주택 공급 등을 추진한다.

이번 규제지역 지정은 10월 20일부터 효력이 발생한다. 다만, 10월 20일 이전에 계약을 체결한 경우에는 이번 규제의 적용을 받지 않으며 실거주 의무도 부과되지 않는다. 따라서 규제지역 내 주택 거래를 계획하고 있다면 이러한 변경 사항을 반드시 확인하고 신중하게 결정해야 한다.