부동산 PF 자본 확충, ‘이것’만 알면 나도 혜택 받는다

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업에서 자본 확충이 사업 안정성을 높이고 공급 비용을 절감하는 효과가 있다는 연구 결과가 나왔습니다. 이제 투자자나 사업자 모두에게 더 나은 기회가 될 수 있습니다.

**핵심은 ‘자본 확충’으로 리스크는 줄이고 비용은 절감하는 것**

최근 부동산 PF 부실은 금융 및 건설업 전반에 시스템 리스크로 작용하고 있습니다. 이에 정부는 중장기적으로 자기자본비율을 20%까지 높이겠다는 목표를 세우고 대책을 발표했습니다. 한국개발연구원(KDI)의 연구에 따르면, 부동산 PF 사업장의 자기자본비율을 현재 3%에서 20%로 높일 경우, 여러 긍정적인 효과가 나타납니다.

가장 눈에 띄는 점은 분양 리스크 감소입니다. 자기자본비율이 20%까지 높아지면 주거용 사업장의 경우 사업 성공에 필요한 최소 분양률(Exit 분양률)이 59%에서 46%로 13%p 낮아집니다. 이는 사업 부실 가능성이 크게 줄어든다는 것을 의미합니다. 또한, 자기자본비율이 3%에서 20%로 증가하면 총사업비가 약 7% 감소하며, 특히 주거용 사업장은 11%까지 줄어들어 공급 비용 절감에 기여할 것으로 분석됩니다.

이러한 총사업비 감소는 주로 공사비와 금융비 절감에서 비롯됩니다. 우리나라 특유의 시공사 보증 관행으로 인해 발생하는 보증 위험 프리미엄이 자기자본비율 확충으로 줄어들고, 부채 비율 감소로 인한 이자 및 수수료 절감이 금융비를 낮추는 효과를 가져오기 때문입니다.

**미국 사례를 통해 본 ‘부채 비율’과 ‘회생 가능성’**

실제 사업 부실 여부를 파악하기 위해 미국 1만 5,000개 아파트 사업장 자료를 분석한 결과, 부채 비율이 높아질수록 사업 부실 가능성이 커지는 것으로 나타났습니다. 또한, 일단 부실에 빠진 사업장이 회복될 확률은 낮아졌는데, 이는 우리나라와 같이 자기자본비율이 낮은 경우 사업 회생이 더 어려울 수 있음을 시사합니다. 현재 우리나라 PF 사업의 약 12%가 부실 상태임을 감안할 때, 자본 확충을 통한 사업 회생력 강화는 중요한 과제입니다.

**혜택을 받기 위한 구체적인 방안은?**

자본 확충을 장려하기 위한 정책적 지원도 필요합니다. KDI는 세 가지 보완책과 한 가지 추가 대책을 제언했습니다.

첫째, 금융기관의 PF 대출 총액 제한 규제를 도입한다면, 전체 대출에 적용하기보다는 ‘저자본 사업장’에 대한 대출에만 적용하는 것이 합리적입니다. 이는 미국에서 부채 비율(LTV) 규제를 적용하는 방식과 유사합니다. 구체적인 기준은 정부가 정해야 하지만, 9~10% 수준을 저자본 기준으로 삼는 것을 고려해볼 수 있습니다.

둘째, 자기자본으로 인정되는 범위에 ‘우선주’를 포함해야 합니다. 지분 투자자들이 선호하는 우선주는 보통주보다 위험이 낮고, 사업 진행 중에도 배당을 받을 수 있어 유동성 측면에서 유리합니다. 국제회계기준에서도 일정 요건을 충족하면 자기자본으로 인정하므로, 우선주를 활용한 자본 확충을 유도할 필요가 있습니다.

셋째, 토지 현물출자에 대한 양도세 과세 시점을 수익 실현 시점으로 이연하는 제도를 한시적인 규정(3년 일몰)이 아닌 상시화해야 합니다. 이는 PF 구조 개선이라는 장기 과제를 고려하고, 개발 이익을 반영한 세수 증대 효과도 기대할 수 있기 때문입니다.

**추가 제언: PFV에 대한 규제 강화**

마지막으로, KDI는 대규모 부동산 개발 사업에 많이 사용되는 ‘PFV(Project Finance Vehicle)’에 대한 감독 체계 도입을 제언합니다. PFV는 법인세를 납부한 후에도 주주에게 배당 시 다시 법인세를 내는 이중과세 문제가 발생하지만, 프로젝트 리츠와 달리 건전성 규제나 감독을 받지 않는 규제 차익이 존재합니다. 이러한 규제 차익을 해소하고 PFV의 자본 구조를 개선하기 위해 프로젝트 리츠 수준의 감독 도입이 필요합니다. 관련 주무부처로는 국토교통부 또는 금융위원회가 적절할 것으로 보입니다.

물론 자본 조달의 어려움으로 인해 개발 사업이 위축될 수 있다는 우려도 있습니다. 하지만 정부의 지원책과 더불어 민간 투자 활성화를 위한 문호를 열어준다면, 영세한 시행사도 좋은 사업 기회를 확보했을 때 리츠, 금융기관 등과 협력하여 사업을 수행할 수 있을 것입니다. 이를 통해 중장기적으로 부동산 PF 사업의 건전성을 높이고 안정적인 공급 기반을 마련할 수 있을 것으로 기대됩니다.